家を購入したら、欠陥住宅だった…。損害賠償を請求する方法を解説。

購入した新築住宅に雨漏りや傾きなどの欠陥が判明した場合、住宅の売主や工事に関わった業者などに損害賠償を請求できる可能性があります。
住宅に欠陥があると感じたら、まず、一級建築士に建物調査を依頼しましょう。一級建築士は住宅の売主でも買主でもない第三者の立場から、欠陥について客観的な調査を行ってくれます。
建物調査によって欠陥の原因がわかり、その責任が工事の際の不備やミスなど家の買主ではなく売主や請負業者の側にあったなら、修理代金などの損害賠償を請求することが可能になります。
住宅の欠陥に関する欠陥を追及する責任の根拠となるのは、民法で定められた「瑕疵担保責任」、または「契約不適合責任」、および「不法行為責任」になります。

1. （1）瑕疵担保責任とは

   「欠陥住宅」を法律的にあらわらすと、「瑕疵（かし）がある住宅」ということになります。
   瑕疵とは、目的物に欠陥があり、通常の用途や契約で定められた特定の用途に適合しないことをいいます。
   たとえば、通常の場合、住宅の用途とは「外部からの影響を受けない安定した環境で、食事や睡眠などの日常的な生活を過ごす」ことと考えられます。しかし、住宅に雨漏りやシロアリ被害や傾きなどの欠陥があると、日常的な生活にも支障が出てしまいます。この場合、これらの欠陥は住宅を用途に適合しなくさせる「瑕疵」だと考えられるのです。
   住宅に瑕疵があった場合、その住宅の売主や工事を行った建設業者が「瑕疵担保責任」を負うことになります。
   ただし、売主に対して瑕疵担保責任に基づいて損害賠償の請求を行うためには、その瑕疵が「隠れた瑕疵」であったことが条件となります。「隠れた瑕疵」とは、その住宅を購入するときに、通常の注意を払っても知りえない瑕疵のことをいいます。
   つまり、「住宅を購入するときには気付かなかったが、住んでから欠陥の存在が発覚した」という場合のみ、瑕疵担保責任が追及できるのです。「購入したときから欠陥の存在を知っていたが、後から損害賠償を請求するために、欠陥のことは黙っていた」という場合には、瑕疵担保責任は追及できない可能性が生じます。

2. （2）契約不適合責任とは

   令和2年度4月1日に施工された改正民法では「債権法」が大幅に改正されて、「瑕疵担保責任」の代わりに「契約不適合責任」という概念が用いられるようになりました。
   改正後の民法570条では、以下のように定められています。
   
   “買い受けた不動産について契約の内容に適合しない先取特権、質権又は抵当権が存していた場合において、買主が費用を支出してその不動産の所有権を保存したときは、買主は、売主に対し、その費用の償還を請求することができる。”
   
   欠陥住宅などの損害賠償において「契約不適合責任」の対象となる範囲は、「瑕疵担保責任」の対象となる範囲とおおむね同じものになります。
   しかし、改正前の民法では「隠れた瑕疵」であったところが、改正後の民法では「契約の内容に適合しないもの」になっています。
   そして、新築住宅に欠陥がある場合では、瑕疵担保責任を追及するためには「住宅に欠陥があること」にくわえて「その欠陥の存在を、住宅を購入した時点では知らなかったこと（買主の善意無過失）」が条件とされていました。
   一方で、「契約不適合責任」は、購入した住宅が「契約の内容に適合しないこと」のみをもって、追及することができます。
   また、「瑕疵担保責任」では損害賠償を請求したり契約の解除を求めたりすることが可能ですが、住宅の補修や代替物の引き渡しを請求すること（追完請求）、売買契約の代金の減額などを請求することはできません。一方で、契約不適合責任では、追完請求や代金減額請求も可能になります。つまり、責任を追及できる事例の範囲も、追及できる責任の内容も、契約不適合責任の方が増えているのです。

3. （3）瑕疵担保責任と契約不適合責任、どちらが適用される？

   民法改正によって「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に変更されたことは、住宅の買主にとっておおむね有利なことだといえます。
   
   ただし、改正された民法の施行日前に締結された売買契約に関しては、改正前の民法が適用されます。つまり、「契約不適合責任」ではなく「瑕疵担保責任」に基づいて、対処を行うことになるのです。
   どちらの責任が適用されるか、具体的にはどのような損害賠償請求や追完請求ができるのか、ということの判断は、売買契約の成立に至るまでの経緯や、契約の詳細によって変わる可能性もあります。
   法律の専門家である弁護士に相談すれば、個別の事情を検討して、適用できる責任や請求できる内容について判断することが可能です。

新築住宅を購入する方法は、不動産業者と「売買契約」を結んで購入するか、住宅会社と「請負契約」を結んで注文住宅を建造してもらうことでしょう。
売買契約と請負契約のそれぞれにおける、瑕疵担保責任や契約不適合責任を追及できる条件や、請求できる損害賠償などの具体的な内容について解説いたします。

1. （1）売買契約における損害賠償と契約解除

   先述したように、民法改正前においては、住宅を購入したときには気付かなかった「隠れた瑕疵」があれば、「瑕疵担保責任」に基づいて、家の住宅の売主に対して損害賠償や契約解除を求めることができます。
   また、民法改正後においては、瑕疵の存在に気付いていた場合であっても、「契約不適合責任」に基づいて損害賠償・契約解除が請求できる可能性があります。
   
   売買契約にて購入した物件に関しては、基本的に、欠陥の補修や代金の減額を請求することになります。
   また、もしも欠陥の度合いがひどくて、住むことすら困難であり住宅としての用途が果たせないときには、売買契約を解除することも認められるのです。

2. （2）請負契約における損害賠償と修補請求

   請負契約によって住宅会社に建築してもらう場合、すでに建築されている住宅を購入する売買契約とは異なり、契約の前に瑕疵の有無を判断することはできません。建築が完了した住宅に瑕疵があるとしても、建築が完了するまでは瑕疵の存在を知ることは不可能であるからです。
   そのため、瑕疵担保責任にせよ契約不適合責任にせよ、建築が完了した住宅に瑕疵が存在することが判明した時点で、注文者は請負主（住宅会社等）の責任を追及することができます。
   
   売買契約の場合と同様に、請負契約の場合でも、建築を請け負った住宅会社に住宅を修繕させるように請求することも可能です（修補請求）。

原則的に、瑕疵担保責任を追及する期限は、「住宅に瑕疵が存在する事実を知ったときから1年以内」とされています。
契約不適合責任についても、「住宅が契約不適合である事実を知ったときから1年以内」となります。
あくまで「知ったとき」であるので、売買契約や請負契約に購入した直後でなく3年後や5年後などに瑕疵や不適合を発見した場合でも、責任の追及をすることは可能です。

ただし、物件を購入してから長い年月が経った後にも責任を追及することができてしまうと、売主や請負業者にとって負担となってしまいます。
そのため、瑕疵担保責任や契約不適合責任の責任追及の期限には「物件の引き渡しから10年以内」という期限も定められています。たとえば、住宅を購入してから15年後に瑕疵や不適合の事実を発見しても、売主や請負業者の責任は追及できない可能性があるのです。
また、売買契約や請負契約における契約上の特約として、売主などの瑕疵担保責任を負う期間が限定されていることも多いです。
ただし、平成12年4月1日以降に締結された契約による新築住宅については、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」の適用があります。その適用がある住宅に関しては。「構造耐力上主要な部分と雨水の侵入を防止する部分の欠陥」については、売主などは引き渡しから10年間瑕疵担保責任を負わなければならないとされているのです。
また、売主などがアフターサービスとして、一定の欠陥に対して無償修繕をする内容を契約に含める場合もあります。
そのため、家を購入したり新築住宅を注文したりする際には、契約の内容をしっかり確認することが大切なのです。

住宅の瑕疵や契約不適合によって「居住者などの生命や身体や財産が侵害される危険があったり、実際に侵害されたりした場合」には、売主や住宅会社の「不法行為責任」を追及できる可能性があります。

1. （1）不法行為責任とは

   不法行為責任とは、故意または過失によって、他人の権利または法律上保護される利益を侵害した場合に負う責任です。
   住宅の欠陥が原因でケガを負ったり財産に損害が出たりした場合、不法行為であると認められて損害賠償を請求できる可能性があります。

2. （2）瑕疵担保責任・契約不適合責任との違い

   加害者（売主や請負人）に対して不法行為責任を追及できるのは、被害者が「自分が被害にあった」という事実や加害者を知ってから3年以内です。また、それとは別に「損害が発生してから20年」という期限もありますので、たとえば21年後に「被害にあった」事実を知っても不法行為責任を追及することはできません。
   また、売主や請負人だけでなく設計者や工事管理者や施行者などの責任も追及することができます。
   つまり、不法行為責任は、瑕疵担保責任や契約不適合責任に比べて責任を追及できる期間や対象が広いのです。
   また、不法行為責任が成立した場合には、修繕費用や家の欠陥が原因でケガした場合の治療費とは別に、精神的苦痛への損害賠償である「慰謝料」を追及することができる場合もあります。

欠陥住宅の損害賠償請求は、次のような方法で行うことができます。

1. （1）示談交渉を行う

   まずは、一級建築士の調査報告などをもとに、売主などと直接交渉して損害賠償を請求する方法があります。
   損害賠償の金額を定めるために当事者間で行う交渉のことを「示談交渉」と呼びます。
   ただし、不動産会社や住宅会社には法務部などの法律の専門家や、交渉の経験豊富な社員が在籍している可能性があります。そのため、被害者個人が示談交渉を行うと、利益が正当に主張できずに不利な結果になってしまうおそれがあります。
   被害者の側でも法律の専門家である弁護士に依頼して、交渉の場に同席させたり交渉を代行させたりすることで、有利に交渉をすすめられる可能性が高まるのです。

2. （2）調停を利用する

   示談交渉がスムーズにすすまない場合や、売主が示談交渉に応じようとしない場合などには、裁判所に「調停」を申し立てることも可能です。
   調停では、家の買主と売主や請負人などの当事者に加えて、裁判所に選出された調停委員が交渉に参加します。
   当事者同士が調停で合意できた場合、「調停調書」が作成されます。調停調書には、裁判所による判決書と同様に、損害賠償金の不払いを回収するための法的な強制力が認められます。

3. （3）訴訟を提起する

   調停でもまとまらない場合には、裁判所に「訴訟」を提起する方法があります。
   訴訟が提起された場合には、当事者双方が主張や立証や反論を行い、最終的には判決によって解決が図られます。
   裁判は長期間にわたることも多く費用も高くなる傾向にありますが、請求額が多額な場合などには、裁判の方が納得できる解決になる可能性も高くなります。
   また、判決で損害賠償請求が認められた場合には、一級建築士の調査費用や弁護士費用も売主などに負担させられる可能性があるのです。

欠陥住宅の損害賠償請求を弁護士に依頼することには、次のようなメリットがあります。

1. （1）会社と直接交渉する負担が軽減できる

   弁護士に依頼すれば、建設会社や不動産会社との交渉を任せることができます。そのため、ご自身で直接交渉することなく、損害賠償を請求することができます。これにより、精神的な負担や費やす労力を軽減することができるのです。

2. （2）解決が早められる

   被害者個人が損害賠償を請求しても、売主や住宅会社によっては相手を軽んじてとりあわない場合があります。
   しかし、弁護士が交渉に参加した場合には、裁判になることをおそれた相手が真剣な対応を行う可能性が高まるといえます。その結果、納得のいく内容での解決を早期から実現できる可能性が高くなるでしょう。

3. （3）調停や訴訟も有利にすすめられる

   弁護士に依頼した場合には、損害賠償請求を行ううえで有利となる証拠を集めたり、法律の知識を活かした説得力のある主張を展開してもらったりすることができます。そのため、調停や訴訟になった場合でも、立証や主張が有利になって、納得のいく結果を得られる可能性が高くなるのです。

本コラムでは、住宅に欠陥があった場合に追及できる瑕疵担保責任や契約不適合責任、損害賠償の請求方法について解説いたしました。
購入された住宅に欠陥があった場合は、売主などに瑕疵担保責任や契約不適合責任、不法行為責任を根拠として損害賠償を請求できる可能性があります。
ベリーベスト法律事務所 広島オフィスには、示談交渉から訴訟まで、損害賠償の請求の経験豊富な弁護士が在籍しております。
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